Как признать право собственности на самовольно построенный жилой дом через суд?

Вопросы расторжения договора долевого участия в строительстве со стороны участника по причине несоблюдения застройщиком сроков долевого строительства.

Когда застройщик не передал дом в установленный договором срок

8gg2ne_utcm-ngОдним из наиболее распространенных оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве со стороны участника является несоблюдение застройщиком сроков долевого строительства.

Если вы вложили деньги в будущее строительство дома, но он к назначенному сроку не был построен, вы вправе расторгнуть договор долевого участия в строительстве и вернуть вложенные средства, а также проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

В том случае, если застройщик в установленный законом срок не передал объект недвижимости, в постройку которого вы вложились, то по закону он должен предложить вам продлить срок действия договора, а дальше уже Вам решать: соглашаться ждать или требовать возврата вложенных средств.

Как требовать возврата вложенных денег?

Вы вправе официально направить нерадивому застройщику уведомление, что отказываетесь от дальнейшего исполнения договора со своей стороны, и требуете возврата денежных средств, а также процентов.

Законом предусмотрено, что строительная компания обязана выплатить проценты за пользование вашими денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от внесенной дольщиком суммы, со дня, когда вы перечислили застройщику взнос на постройку дома.

Поскольку установленный договором срок зачастую составляет несколько лет, то размер процентов может быть весьма внушительным (около половины от суммы вложенных средств).

Уведомление необходимо направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес застройщика, указанный в договоре.

Если застройщик не получает ваше требование на почте, то оно будет возвращено по адресу отправителя. Вернувшийся конверт с направленным уведомлением необходимо получить на почте. В дальнейшем нераспечатанный конверт с уведомлением прикладывается к иску.


Как правило, застройщик затягивает процесс возврата денег. В ответном письме строительная компания, сославшись на объективные причины невозможности исполнения договора в срок, может предложить следующие варианты выхода из сложившейся ситуации: передать Вам какой-то другой жилой дом, который уже построен (или скоро будет построен), либо предложить некоторую денежную компенсацию за срыв сроков строительства.

Однако если вы твердо намерены вернуть вложенные денежные средства в полном объеме, то придется требовать их в судебном порядке.

Стоит обратить внимание, что в договоре долевого участия в строительстве может быть установлена обязанность до подачи иска в суд, направить ответчику официальную досудебную претензию. Поэтому, чтобы сэкономить время, в уведомлении о расторжении договора, которое вы официально направите застройщику, следует указать, что это уведомление одновременно является досудебной претензией, обязанность направления которой предусмотрена соответствующим пунктом договора.


Куда необходимо подавать иск и какие документы к нему прикладывать?

На отношения застройщика и участника долевого строительства (если участник – физическое лицо) распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей». Это значит, что вы можете подать иск в районный (городской) суд по месту своего жительства.

К иску необходимо будет приложить:

  • копию договора и имеющихся дополнительных соглашений к нему;
  • копии документов, подтверждающих факт уплаты застройщику денежных средств при заключении договора;
  • копии всей имеющейся переписки с застройщиком;
  • уведомление о расторжении договора с документами, подтверждающими его направление ответчику (либо – невскрытый конверт с вашим уведомлением, который застройщик не стал забирать на почте);
  • расчет процентов за пользование застройщиком ваших денежных средств;
  • копию искового заявления со всеми приложениями к нему, который суд, при принятии Вашего иска к производству, должен будет направить застройщику;
  • квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение иска в соответствующей суде.

Размер госпошлины будет зависеть от суммы ваших исковых требований.

Соотношение госпошлины и цены иска определяется статьей 333.19 Налогового кодекса РФ. Например, если Вы требуете с застройщика один миллион рублей – госпошлина будет составлять 13 200 рублей. При цене иска в пять миллионов – госпошлина вырастет уже до 33 200 рублей.  В цену иска входят все суммы денежных средств, которые Вы требуете от ответчика, включая проценты и компенсацию морального ущерба.


Порядок взыскания денежных средств через суд

Рассмотрение иска к застройщику обычно занимает 3-4 месяца, в открытом судебном заседании, с вызовом в суд обеих сторон.

Как правило, юристы застройщика просят суд снизить размер процентов, объясняя неисполнение договора объективными обстоятельствами. Суды часто в этом случае идут застройщикам навстречу, снижая размер процентов в 2-3 раза.

Чтобы затянуть срок исполнения решения суда и подготовиться к возврату денег, застройщик обычно подает формальную апелляционную жалобу в вышестоящий суд, хотя по практике шансы на отмену решения суда ничтожны. Апелляционное обжалование занимает 2-3 месяца. После того, как апелляционный суд утвердит решение районного суда, вы будете вправе получить в суде первой инстанции исполнительный лист на взыскание с застройщика денежных средств в размере, установленном решением суда.

В том случае, если застройщик не исполняет решение суда в добровольном порядке, для принудительного исполнения необходимо будет передать исполнительный лист в службу судебных приставов.